한국투자밀라노부동산투자신탁1호, 만기 연장으로 해외 부동산 펀드 동향

1. "한국투자밀라노부동산투자신탁1호, 8년 만기로 연장 결정"

2. "이탈리아 밀라노 R&D 센터 투자, 가치 하락에 운용사 결정"

3. "유로 환율 상승, 해외 부동산 공모펀드 부담"

4. "해외 부동산 공모펀드, 만기 연장과 환노출 전략"

5. "해외 부동산 거래 어려워, 상업용 부동산 엑시트 어려움 예상"

한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)가 해외 부동산 공모펀드의 만기 연장 결정으로 주목을 받고 있습니다. 

해외 상업용 부동산 시장의 미지근한 회복으로, 해외 부동산을 투자한 공모펀드들은 만기 연장에 나서고 있습니다. 한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)는 5년 만기였으나, 전날 수익자총회를 열고 8년으로 만기를 연장하기로 결정했습니다.

이 펀드는 2019년에 546억원을 모집하여 이탈리아 밀라노에 위치한 피렐리 연구개발(R&D) 센터에 투자하였으며, 해당 건물은 피렐리타이어가 100% 임차 중인 부동산입니다. 이 펀드는 판매사 한국투자증권이 3일만에 완판 기록을 세웠던 펀드로, 초기에 큰 주목을 받았습니다.

그러나, 고금리를 버티지 못하고 부동산 가치가 하락한 결과를 보였습니다. 최근의 현지 감정 평가에 따르면 피렐리 R&D 센터 공정평가액은 8410만유로로, 2019년 매입가 8800만유로보다 낮은 수준으로 평가되었습니다.

만기가 다가오면서 운용사는 자산 매각을 시도했지만, 거래 상대방을 찾지 못하여 만기 연장 결정을 내렸습니다.

이 수익자총회에서는 만기 연장과 함께 환노출로 운용 전략이 바뀔 수 있음도 의결되었습니다. 환헤지 연장 계약을 체결하지 못하면 환율 변동을 반영하지 않고 헤지하던 이전 전략과 달리 환노출 전략으로 전환하기로 결정되었습니다.

현재 유로 환율이 펀드 설정 당시보다 상슨되었기 때문에, 부담스러운 상황입니다. 환율은 2019년 2월 1유로 당 1280원 선에서 최근 1430원까지 상승하였습니다.

만기가 다가오는 해외 부동산 공모펀드들은 이러한 시장 상황에서 큰 긴장감을 느끼고 있습니다.

국회의원 윤창현에 따르면 내년 만기가 돌아오는 해외 부동산 공모펀드는 4개가 있으며, 개인 1만965명에게 4104억원어치가 판매되었습니다. 한투의 밀라노 펀드가 만기를 연장한 가운데, 이지스 아마존 물류센터 펀드(이지스글로벌공모부동산투자신탁281호A)는 내년 7월 만기를 앞두고 있습니다. 매각 절차에 돌입했지만, 부동산 자산 가치가 1년 새 10% 가량 하락한 상황입니다.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호는 최근 매입가보다 낮은 가격에라도 자산을 매각하였으며, 업계에서는 이를 선방한 결정으로 평가되고 있습니다.

한 업계 관계자는 "해외 부동산 거래량이 크게 줄어 상업용 부동산 엑시트가 어려운 상황이 당분간 지속될 것으로 보인다"며 "앞으로의 도전이 기다리고 있다"고 덧붙였습니다.

해외 부동산 공모펀드들은 현재의 어려운 환경에서 전략을 다시 검토하고 있으며, 향후 동향을 주목할 필요가 있습니다.